IBB-Leerstandsanalyse
28.04.2011
IBB Pressemitteilung Berlin, den 27. April 2011
Strategiesuche zum Abbau des Wohnungsleerstands
Über 130.000 Wohnungen stehen derzeit in Berlin leer. Das geht aus einer Analyse der Investitionsbank Berlin (IBB) und einer anhand von Vattenfall-Stromzählerdaten durchgeführten Untersuchung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hervor. Zwar ging der Leerstand in den letzten Jahren zurück, dennoch wird dieses Thema auch zukünftig einen hohen Stellenwert in der politischen Diskussion in Berlin haben. Neben dem tatsächlichen Umfang leer stehender Wohnungen bestehen insbesondere über die Leerstandsgründe und den Umgang damit unterschiedliche Positionen.
Die IBB-Leerstandsanalyse basiert auf einer im Jahr 2010 durchgeführten Eigentümerbefragung, deren Ergebnisse nun vorliegen. Die IBB hat dies zum Anlass genommen, Vertreter der Wohnungswirtschaft, wohnungswirtschaftlicher Verbände und Mieterverbänden sowie der Senatsverwaltung zu einem Workshop einzuladen. Diskutiert wurde dabei, wie sich die Leerstände in Berlin reduzieren lassen und welche Handlungsmöglichkeiten und Erfordernisse sich zukünftig ergeben.
Ein zentrales Ergebnis der Studie ist die Typisierung der Leerstände nach Leerstandsgründen Bei rund der Hälfte der Wohnungen handelt es sich demnach um Wohnungen, bei denen Modernisierungen durchgeführt werden oder geplant sind. Diese Wohnungen sind derzeit nicht marktaktiv, aber grundsätzlich marktfähig, d.h. die Wohnungen werden nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen wieder auf dem Markt platziert. Auf den Gesamtbestand hochgerechnet handelt es sich um etwa 75.000 Wohnungen.
Ein weiterer Teil der Leerstände geht auf Vermietungsprobleme unterschiedlicher Art zurück. Dabei spielen die wohnungsbezogenen Defizite eine entscheidende Rolle, aber auch wohnumfeldbedingte Nachteile, wie Lärmbelastung oder ein ungünstiges Quartiersimage. Diese Wohnungen sind marktaktiv und stehen dem Markt aktuell tatsächlich zur Verfügung. Sie bilden daher einen großen Teil der Fluktuationsreserve, die notwendig ist, um Wohnungswechsel und Instandhaltungen zu ermöglichen. Dieser Leerstand entspricht rund 50.000 Wohnungen, zum größten Teil handelt es sich um Plattenbauten (ca. 40 %) und unsanierte Altbauten (ca. 25 %).
Einen mit rund 14.000 Wohnungen vergleichsweise geringen Anteil bilden Leerstände, die aufgrund des schlechten baulichen Zustandes nicht vermietbar sind und bei denen keine Maßnahmen vorgesehen sind.
Im Rahmen des Workshops konnten Ursachen und Handlungsansätze umfassend thematisiert werden. Die Ursachen für Vermietungsschwierigkeiten sind hier insbesondere bei den Wohnungseigenschaften und der jeweiligen Wohnlage zu finden. Bei Plattenbauwohnungen sind oftmals fehlende Aufzüge, keine Balkone oder Bad/Küche ohne Fenster nachteilige Merkmale. Zur Behebung dieser Vermietungshemmnisse wurden z. B. die Förderung von Aufzuganbaumaßnahmen genannt oder der Teilrückbau oberer Geschosse. Eine weitere Strategie zur Optimierung der Vermietungssituation kann die Verbesserung des Quartiersimage bei problematischen Standorten darstellen.
In Altbauquartieren sollten die privaten Kleineigentümer Impulse erhalten, ihre Bestände zu modernisieren und an den Markt zu bringen. Hierzu sollten die Privateigentümer stärker durch intensive Beratung begleitet werden, insbesondere durch Unterstützung bei Finanzierungsfragen und Investitionsentscheidungen.
Marktfähiger Leerstand besteht nach Ansicht der Workshop-Teilnehmer zu überwiegenden Teil aus Wohnungsbeständen, die aufgrund von geplanten oder bereits in der Durchführung befindlichen umfangreicheren Modernisierungsmaßnahmen dem Markt derzeit nicht zur Verfügung stehen. Zielgruppe möglicher Handlungsansätze sind in diesem Bereich vor allem private Einzeleigentümer. Hier bilden Beratungsangebote einen wichtigen Ansatzpunkt. Diese werden aus Sicht der Teilnehmer gut angenommen, sofern die erste Schwelle überschritten worden ist. Vor diesem Hintergrund sind insbesondere niedrigschwellige Beratungsangebote und Förderinstrumente notwendig, um private Eigentümer zu erreichen.
Da in den nächsten Jahren damit zu rechnen ist, dass die Wohnungsnachfrage weiter zunehmen wird, sollten auch Strategien zur Ausweitung des Wohnungsangebotes durch Neubau und Umnutzung und Umwidmung von Flächenpotenzialen untersucht werden. Umnutzungsmöglichkeiten bestehen sowohl bei Gewerbeimmobilien als auch Infrastruktureinrichtungen, wie Kindergärten oder Schulen. Eine wichtige Zielgruppe solcher Umnutzungsprojekte könnten Baugemeinschaften sein, die dann entsprechend gefördert werden müssten. Dazu gehören die finanzielle Förderung, die Handreichung von Grundstücken und Beratungsleistungen.
Der Neubau bleibt eine wesentliche Säule für die Erweiterung des Wohnungsbestandes. Laut der aktuellen Wohnungsmarktprognosen sind höhere Neubauzahlen in den nächsten Jahren notwendig, um in den nächsten Jahren ausreichend nachfragegerechten Wohnraum in Berlin anbieten zu können. Eine Grundvoraussetzung für Neubau ist eine gewisse Aufgeschlossenheit gegenüber Neubauprojekten bei allen Betroffenen.
Die Teilnehmer des Workshops waren sich einig, dass die Veranstaltung ein fruchtbarer Auftakt zu weiteren Diskussionen sei, realisierbare Strategien zur Beseitigung des Wohnungsleerstands zu entwickeln.
Die IBB-Leerstandsanalyse steht unter der Adresse http://www.ibb.de/ zum Download zur Verfügung.
Für Rückfragen: Jens Holtkamp, Leiter IBB-Unternehmenskommunikation - Tel.: 030 2125 2960
