IBB legt Wohnungsmarktbericht 2010 vor
02.03.2011
IBB legt Wohnungsmarktbericht 2010 vor
Der Berliner Wohnungsmarkt ist in Bewegung. Die Nachfrage nach Wohnraum ist in den letzten Jahren stabil gewachsen. Das Angebot hat mit dieser Entwicklung nicht Schritt gehalten, so dass die Reserven auf dem Wohnungsmarkt schmelzen und die Angebotsmieten für neue Mietverträge und die geforderten Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen. Trotzdem wohnen die Berliner weiterhin günstig. Die im Bundesvergleich niedrigen Einkommen werden durch niedrige Mieten mehr als ausgeglichen, so dass die Berliner auf vergleichsweise größeren Flächen wohnen können. Das geht aus dem IBB Wohnungsmarktbericht 2010 hervor, den die Investitionsbank Berlin (IBB) heute vorgelegt hat.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes in Berlin haben sich erfreulich entwickelt. Die Finanzmarktkrise hat in Berlin nur kurz zu einem Rückgang der Wirtschaftsleistung geführt, die Zahl der Erwerbstätigen hat sich fast völlig unbeeindruckt gezeigt und steigt seit 2004 durchgehend an. Entsprechend ist auch die Zahl der Arbeitslosen nahezu kontinuierlich gesunken. Auch für die Zukunft ist mit einer weiterhin positiven Entwicklung, auch im Vergleich zu Deutschland insgesamt, zu rechnen.
Die hohe Attraktivität der Stadt Berlin, insbesondere seiner innerstädtischen Lagen, und sicherlich auch die positive Wirtschaftsentwicklung der letzten Jahre haben dazu geführt, dass die Zahl der Einwohner seit Jahren wieder ansteigt. Ende 2009 wohnten mit 3,44 Mio. gut 60.000 Menschen oder 1,8% mehr in Berlin als noch vor 10 Jahren. Wachstumsursache ist die weiterhin hohe Zuwanderung, die den ebenfalls rückläufigen Sterbeüberschuss mehr als ausgleichen konnte. Attraktiv ist Berlin derzeit vor allem für junge Menschen aus den anderen Bundesländern.
Die Zahl der Haushalte, und damit die eigentliche Determinante der Wohnungsnachfrage, steigt dank immer kleinerer Haushalte nochmals deutlicher an als die Zahl der Einwohner. Seit dem Jahr 2000 ist sie um 165.000 oder 9,1% gestiegen. Zum Vergleich: Der Zuwachs entspricht nahezu der Zahl der Haushalte im Stadtbezirk Friedrichshain-Kreuzberg.
Das Angebot an Wohnungen hat nicht in diesem Maße zugenommen. Vielmehr stagniert die Zahl der Wohnungsfertigstellungen im Neubau seit Jahren bei rund 3.000 p.A., nachdem sie zuvor über Jahre gesunken war. Diese Entwicklung konnte bislang nicht verwundern - noch vor wenigen Jahren waren Wohnungsleerstände sowie sinkende Mieten und Kaufpreise wesentliche Merkmale des Berliner Wohnungsmarktes. Inzwischen hat sich die Entwicklung jedoch umgekehrt. Die Angebotsmieten steigen seit ihrem Tiefpunkt im Jahre 2007 wieder an. Aktuell (Stand 3. Quartal 2010) liegen die geforderten Neuvertragsmieten durchschnittlich um 17% höher als zu Jahresbeginn 2004. Die Neuvertragsmieten erhöhen sich dabei nicht nur in einzelnen Marktsegmenten, sondern auf breiter Front und in fast allen Bezirken. Von einem weiteren Anstieg ist auszugehen, so dass in Zukunft auch mit einem Anstieg der Bestandsmieten im Rahmen der Fluktuation und der gesetzlichen Bestimmungen zu rechnen ist.
Die inserierten Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind bereits seit Mitte 2006 wieder angestiegen, nachdem auch sie vorher über einen längeren Zeitraum gesunken waren. Seit ihrem Tiefpunkt steigen die Angebotspreise um insgesamt 14% (Stand 3. Quartal 2010). Auch hier ist aufgrund der steigenden Nachfrage und dem nur geringfügig wachsenden Angebot mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.
Bislang hat das Angebot auf die gestiegenen Mietpreis und Kaufpreisforderungen erst verhalten reagiert. Zwar ist die Zahl der Baugenehmigungen seit ihrem Tiefpunkt 2005 ebenfalls wieder auf zuletzt (2009) rund 5.500 Wohnungen gestiegen. Die Zahl der tatsächlichen Fertigstellungen hat sich aber bisher noch nicht nennenswert erhöht. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der nunmehr wieder steigenden Zinsen und der Inflationserwartungen ist davon auszugehen, dass sich der entstandene Genehmigungsüberhang zum Teil wieder auflösen und dadurch der Anstieg der Mieten und Kaufpreise gebremst wird.
Dafür spricht auch der erfreuliche Anstieg der Baugenehmigungen bei den Geschosswohnungen sowie bei den Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (u.a. Dachgeschossausbauten). Er zeigt deutlich, dass die Investoren auf die Preissignale bereits reagieren.
Trotz aller Mietpreisanstiege ist Wohnen in Berlin weiter erstaunlich günstig. Im Vergleich zu München, Hamburg, Köln oder auch Dresden ist die Wohnkostenbelastung niedriger, d.h. die niedrigeren Einkommen in Berlin werden durch die nochmals niedrigeren Mieten mehr als ausgeglichen. Dies gilt nicht nur für den Durchschnittshaushalt, sondern ebenso für einkommensärmere Haushalte. Ein reiner Vergleich der Wohnkostenbelastung untertreibt dabei sogar, denn die Berliner Haushalte nutzen die geringen Mieten auch dafür, auf größeren Flächen zu wohnen. Zum Beispiel: Für eine gleichgroße Wohnung (hier: 80 qm) müssten insbesondere die ärmeren Kölner Haushalte bis zu 12%-Punkte (Hamburg: bis zu 10%) ihres Einkommens mehr ausgeben als die Berliner.
Den Bericht finden Sie in unserem Download-Center:
Für Fragen wenden Sie sich bitte an:
Investitionsbank Berlin
Betreuung Immobilienkunden
Mathias Kämmer
Telefon: (030) 2125 3510
E-Mail: mathias.kaemmer@ibb.de
empirica
Annamaria Schwedt
Prof. Dr. Harald Simons
Telefon: (030) 8847950
E-Mail: berlin@empirica-institut.de
Berlin, den 1. März 2010 - PE auch hier zu lesen
Ansprechpartner für die Presse
Pressesprecher
Uwe Sachs
Telefon: 030 / 2125-2950
Telefax: 030 / 2125-2902
E-Mail: presse@ibb.de
